*ต่างประเทศขุมทรัพย์ใหม่ของนักพัฒนาที่ดิน
*ศุภาลัย เล็งปักธงตลาดอาเซียน
*พฤกษา ถอยตั้งหลัก แต่ไม่ถอนสมอรอจังหวะโหมลงทุนลุย AECรอบใหม่
*แสนสิริ บุกตลาดยุโรป-อเมริกา
*ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่-กลาง-เล็ก ในไทย เร่งปรับกระบวนทัพฝ่าเศรษฐกิจ ทั้งลดโครงการ ลดขนาด ขยายไลน์ธุรกิจ เร่งระบายสต็อคเก่า
การชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ปีก่อน เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ความวุ่นวายทางการเมือง รวมถึงการรอมาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากพรรคการเมืองในช่วงหาเสียงเลือกตั้งช่วงกลางปีก่อน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ จนกระทั่งเกิดปัญหาน้ำท่วมครั้งใหญ่ในรอบ 50 ปี ยิ่งกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง ทำให้การซื้อขายชะงักงันลงทันที ซึ่งเฉพาะในช่วงเดือนพฤศจิกายนถึงธันวาคม 2554 แทบจะไม่มีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เลยโดยเฉพาะในทำเลที่ประสบภัยน้ำท่วม
ที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเอง มีจำนวน 18,986 หน่วย ลดลง 8.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 ที่มีจำนวน 20,637 หน่วย ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร มีจำนวน 58,365 หน่วย ลดลง 23.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 มีจำนวน 76,301 หน่วย
สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตัวเลขของบ้านจดทะเบียนที่ลดลงได้รับผลกระทบจากวิกฤตน้ำท่วมที่เกิดขึ้น ทั้งนี้ หากพิจารณาจากตัวเลขบ้านจดทะเบียนเพิ่มในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 เทียบกับปี 2553 เป็นดังนี้
ที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเอง มีจำนวน 16,562 หน่วย ไม่มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 มีจำนวน 16,563 หน่วย ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร มีจำนวน 51,540 หน่วย ลดลง 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 ที่มีจำนวน 53,517 หน่วย ตัวเลขโดยรวมที่ลดลงนี้เป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ยังมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ ประเมินว่า จะมีบ้านจดทะเบียนเพิ่มทั้งปี 2554 ประมาณ 83,000 หน่วย ลดลง 22.4% แยกเป็นที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเอง จำนวน 20,000 หน่วย ลดลง 11.1% และที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร 63,000 หน่วย ลดลง 25.3%
สมาคมบ้านจัดสรรฟันธง
ยอดขายไม่โตใกล้เคียงปีก่อน
จากสภาพตลาดที่ชะลอตัวลงในปีก่อนและคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปีนี้ อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะซบเซา ยอดขายทั้งปีอาจจะลดลง หรืออาจจะใกล้เคียงกับปีก่อน ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก เพื่อสร้างยอดขายให้มีอัตราเติบโตขึ้น สวนทางกับสภาพตลาดที่ซบเซา
“ผู้ประกอบการบางรายอาจจะย้ายฐานการลงทุน ขณะที่บางรายอาจจะปรับโปรดักส์ใหม่ในการลงทุน เพื่อตอบสนองความต้องการผู้บริโภค รวมถึงมีการขยายการลงทุนไปยังต่างจังหวัด โดยเลือกไปลงทุนในหัวเมืองใหญ่ แหล่งท่องเที่ยว และเมืองมหาวิทยาลัย เป็นต้น” แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าว
โฟกัสประเทศเพื่อนบ้าน
ล่าสุด บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) โดย ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร ประกาศขยายฐานการลงทุนไปยังต่างประเทศ เพื่อหาโอกาสและตลาดใหม่ๆ ในการลงทุน รวมถึงขยายฐานธุรกิจและกระจายความเสี่ยง หากสภาพตลาดภายในประเทศตกต่ำ หรือประสบภัยธรรมชาติในลักษณะเดียวกับปีก่อนที่ประสบปัญหาน้ำท่วม ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง ขายบ้านไม่ได้ หรือขายไม่ดี บริษัทยังจะสามารถสร้างยอดขายและรายได้จากการขยายฐานการลงทุนในตลาดใหม่ๆ ได้ ขณะนี้อยู่ระหว่างส่งทีมงานเข้าไปศึกษาลู่ทางลงทุนในภูมิภาคอาเซียน โดยโฟกัสไปที่ประเทศมาเลเซีย สิงคโปร์ พม่า และศรีลังกา เนื่องจากเป็นประเทศที่มีศักยภาพสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยมาก
นอกจากนี้ เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงภายในประเทศ บริษัทจะเพิ่มการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินงานที่จังหวัดขอนแก่น ภูเก็ต สงขลา เชียงใหม่ และปีนี้มีแผนจะขยายการลงทุนไปยังจังหวัดสุราษฎร์ธานี และชลบุรี การลงทุนจะเน้นโครงการบ้านจัดสรร ระดับราคา 2-6 ล้านบาท ส่วนหาดใหญ่ที่บริษัทจะทำเป็นห้างสรรพสินค้าผสมผสานกับคอนโดมิเนียม มูลค่าโครงการประมาณ 2,000 ล้านบาท บนที่ดิน 8 ไร่
ทั้งนี้ สัดส่วนการลงทุนจะให้น้ำหนักไปที่ตลาดต่างหวัดมากขึ้น โดยปีนี้จะเพิ่มเป็น 16% จากปีที่ผ่านมา ลงทุนในสัดส่วน 10-13% และในอีก 3-4 ปีข้างหน้า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 20-25% โดยมีอีกจังหวัดที่น่าสนใจเข้าไปลงทุน ได้แก่ อุดรธานี นครศรีธรรมราช และอุบลราชธานี ซึ่งทุกจังหวัดล้วนมีศักยภาพ ภาวะเศรษฐกิจดี
“พฤกษา”ยันผู้นำตลาดอาเซียน
ลงทุนโครงการแนวราบ-แนวสูง
ขณะที่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์บริษัทแรกๆที่ประกาศขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศอย่างจริงจัง โดย ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการ มีเป้าหมายเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพที่ไม่ได้ลงทุนเฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น แต่ต้องการเป็นนักพัฒนาในประเทศแถบเอเซียน ซึ่งที่ผ่านมาได้ลงทุนในประเทศเวียดนาม อินเดีย และมัลดีฟส์แล้ว
สำหรับรายละเอียดโครงการที่พฤกษาไปลงทุนในเมืองบังคาลอร์ ประเทศอินเดีย นั้น บริษัทได้จัดตั้งบริษัทใหม่ คือ บริษัท พฤกษา อินเดีย เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด โดย บริษัท พฤกษา ถือหุ้น 100% มีสำนักงานอยู่ที่เมืองบังคาลอร์ ประเทศอินเดีย รูปแบบการลงทุนนั้น พัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภททาวน์เฮาส์ จำนวน 80 ยูนิต และบ้านเดี่ยว จำนวน 321 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 401 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,589 ล้านบาท (2,270 ล้านรูปี) บนที่ดิน 65 ไร่ ปัจจุบันเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการไปเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2553 ขณะนี้มียอดจองแล้ว จำนวน 151 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 597 ล้านบาท
ส่วนที่เมืองมุมไบ ได้เซ็นสัญญาร่วมทุนกับ SOHAM Group of Companies ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของอินเดีย ซึ่งพฤกษาถือหุ้น 50% โดยจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันอยู่ในระหว่างหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแรก
ขณะที่เมืองเชนไน ได้เซ็นสัญญาร่วมทุนกับ บริษัท Mohan Mutha Exports Pvt. Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทส่งออกวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ในเมืองเชนไน โดยพฤกษาถือหุ้น 70% ซึ่งตามแผนเดิมจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันชะลอการพัฒนาโครงการออกไปก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์อีกครั้ง
สำหรับการลงทุนในเมืองฮูลูมาเล ประเทศมัลดีฟส์ นั้น พฤกษาร่วมทุนกับเฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น (Housing Development Corporation-HDC) โดยพฤกษาถือหุ้น 80% เพื่อจัดตั้งบริษัท พฤกษา เอชดีซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด มีจุดประสงค์เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ประเภทโครงการคอนโดมิเนียม สูง 5 ชั้น เฟสแรก คือ โครงการ Coral Ville Hulhumale จำนวน 9 อาคาร จำนวนรวมทั้งสิ้น 180 ยูนิต มูลค่า 595 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองจำนวน 170 ยูนิต มูลค่าประมาณ 570 ล้านบาท
ส่วนเฟสสอง ได้ยกเลิกการพัฒนาโครงการ เนื่องจากติดปัญหาเรื่องอัตราแลกเปลี่ยนสกุลเงิน รูฟียาห์ (Maldivian Rufiyaa - MVR) แต่ยังไม่ได้ถอนการลงทุน หากภาวการณ์ต่างๆ เอื้ออำนวย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรื่องค่าเงิน หากมีความผันผวนน้อยลง หรือไม่มีเลย บริษัทก็พร้อมที่จะเข้าไปลงทุนอีกครั้งหนึ่ง
การลงทุนในเมืองไฮฟง ประเทศเวียดนาม นั้น ร่วมทุนกับ Hoang Huy Service Investment Co. โดยพฤกษาถือหุ้น 85% เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โครงการแรกคือโครงการพฤกษา ทาวน์ เป็นคอนโดมิเนียม ในเมืองไฮฟง มูลค่าโครงการรวม 4,700 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินการจดทะเบียนบริษัทร่วมทุน และเวนคืนที่ดิน จากนั้นจะดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างตามแผนต่อไป คาดว่าจะเปิดขายเฟสแรกได้ในปี 2555
แสนสิริลุยลงทุนยุโรป
นำร่องอพาร์ตเมนต์หรู
สำหรับ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดย เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า ปีที่ผ่านมาได้ขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ โดยมีเป้าหมายขยายการลงทุนไปในยุโรป และอเมริกา ซึ่งได้เปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์ “9 Elvaston Place” กลางกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ เป็นอพาร์ตเมนต์จำนวน 6 ยูนิต มูลค่ารวม 600 ล้านบาท ตั้งอยู่ ณ ย่าน South Kensington (SW7) ซึ่งถือเป็นย่านที่ได้รับความนิยมจากคนไทยในการเลือกพักอาศัย เพราะใกล้กับสถานทูตไทย Imperial College สถานที่ท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม แหล่งชอปปิ้งยอดนิยมในย่าน Knightsbridge เช่น Harrods และ Harvey Nichols สวนสาธารณะ HydePark เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีความปลอดภัยสูงและสะดวกสบายในการเดินทางเพราะติดกับสถานีรถไฟใต้ดินและรถประจำทาง เน้นกลุ่มเป้าหมายนักเรียนไทยที่ไปศึกษาต่อในอังกฤษ และนักลงทุน
เศรษฐา กล่าวว่า การไปลงทุนในต่างประเทศ เนื่องจากเห็นว่ามีแนวโน้มดี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในอังกฤษ เพราะในช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจในยุโรปตกต่ำ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงด้วย ซึ่งเป็นโอกาสที่เหมาะสมที่นักลงทุนจะเข้าไปลงทุน ซึ่งบรรยากาศเช่นนี้จะมีลักษณะคล้ายกับเมื่อครั้งที่เมืองไทยประสบภาวะวิกฤตต้มยำกุ้ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงอย่างมาก เฉลี่ยที่ 50-70% ซึ่งช่วงนั้นนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามากว้านซื้อทั้งที่ดิน และอาคาร รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวนมาก ดังนั้น แสนสิริจึงเห็นว่าเป็นโอกาสที่จะเข้าไปลงทุนและสร้างผลกำไรในต่างประเทศ
สำหรับในกรุงลอนดอนนั้น มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ขณะที่ไม่มีสินค้าในตลาด บริษัทในฐานะที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเข้าใจถึงความต้องการของผู้พักอาศัย โดยเฉพาะคนไทยเป็นอย่างดี จึงต้องการเข้าไปขยายตลาดในอังกฤษ เพื่อเป็นโครงการนำร่องก่อนที่จะขยายการลงทุนไปยังทำเลอื่นๆ ทั้งในอังกฤษ และประเทศใกล้เคียง ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ที่จะเข้าไปลงทุน
ขณะเดียวกัน ก็ขยายฐานการลงทุนไปยังต่างจังหวัดด้วย หลังจากที่ได้ทดลองไปทำตลาดในจังหวัดภูเก็ต ด้วยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมแบรนด์ ดี คอนโด 2 โครงการ ปรากฏว่าได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โครงการที่ 2 สามารถปิดการขายจำนวน 653 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาทได้ในเวลาเพียง 1 วัน และปีนี้มีแผนจะขยายการลงทุนสู่แนวราบ ซึ่งจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด แบรนด์ฮาบิเทีย และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น แบรนด์ฮาบิทาวน์ ในเดือนกุมภาพันธ์นี้
งัดลูกเล่นเก่าผสมใหม่
พาเหรดบิ๊กอสังหาริมทรัพย์กับการปรับตัวรับหลังเผชิญปัจจัยเสี่ยงธุรกิจรุมเร้าไม่หยุด “พฤกษา-แสนสิริ-ศุภาลัย-คันทรี่ กรุ๊ปฯ -เสนา” ประกาศปรับแผนธุรกิจและการตลาดครั้งใหญ่ “ต่างจังหวัด-ต่างประเทศ” เป็นยุทธศาสตร์ใหม่ในการบุกตลาดรับปีมังกร ระบุพัทยา-ภูเก็ต-ขอนแก่น” ทำเลทองเนื้อหอมแห่งปี
ประเดิมตลอดเดือนมกราคม หลังมหาอุทกภัยผ่านพ้นไปบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งแบรนด์ใหญ่และแบรนด์รองทยอยปรับตัวรวมทั้งเร่งประกาศแผนธุรกิจแต่เนิ่นๆ เพื่อกระตุ้นการขายและชดเชยธุรกิจที่ต้องยุติและชะลอหลายโครงการไปในช่วงไตรมาส 4 อันเป็นช่วงที่น้ำท่วมครั้งใหญ่ที่สุดในหลายพื้นที่รอบหลายปีที่ผ่านมา
พี่ใหญ่เล็ง กท.ชั้นใน-ตจว.
ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กับการปรับกลยุทธ์ทำเลไปสู่กรุงเทพฯ ชั้นในพร้อมทั้งขยายตลาดไปต่างจังหวัดและต่างประเทศอย่างจริงจัง โดยต่างจังหวัดมุ่งเน้นไปจังหวัดใหญ่ อาทิเช่น ขอนแก่น ภูเก็ต และชลบุรี และ อินเดียและเวียดนาม จำนวน 2 โครงการ
ขณะเดียวกันเตรียมเปิดโครงการใหม่มาถึง 49 โครงการ มูลค่ารวม 34,000 ล้านบาท โดยแต่ละโครงการลงทุนเฉลี่ยโครงการละ 700 ล้านบาท มุ่งเน้นพัฒนาโครงการแนวราบจำนวน 45 โครงการ และอีก 4 โครงการเป็นคอนโดมิเนียมเน้นพื้นที่ในเมืองมากขึ้น เช่น โซนแจ้งวัฒนะ พัฒนาการ และทองหล่อ เป็นต้น พร้อม ทำตลาดบ้านราคาเฉลี่ย 1-2 ล้านบาท ในบริเวณชานเมือง ระดับราคาทาวน์เฮาส์กว่า 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวในเมืองจะอยู่ที่ 4 ล้านบาท
การปรับกลยุทธ์หันมารุกทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในครั้งนี้ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ให้เหตุผลถึงการขยายทำเลการลงทุนดังกล่าวว่า “เพื่อกระจายความเสี่ยงในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมากขึ้น จากเดิมบริษัทพัฒนาโครงการในแถบกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑลเป็นหลัก อีกทั้งยังเป็นการหนีจากพื้นที่โซนน้ำท่วมทางตอนเหนือและฝั่งตะวันออก มายังทำเลแจ้งวัฒนะ และพัฒนาการ พัฒนาเป็นทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ จำนวน 8 โครงการ เพราะการสร้างทำเลที่น้ำไม่ท่วมจะช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภค โดยเฉพาะตลาดบนที่พร้อมจะชะลอการซื้อ หากไม่มั่นใจในทำเล”
ด้านค่ายแสนสิริ ประกาศหันมาบุกตลาดต่างจังหวัดเต็มรูปแบบอย่างจริงจัง จากเดิมที่ไม่ค่อยได้เน้นทำตลาดนี้มากนัก โดยเลือกจังหวัดหลักๆของแต่ละภาค ได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ เขาใหญ่ และพัทยา โดยจะมีโครงการขึ้นอย่างน้อย 4-5 โครงการ โดยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เศรษฐา ทวีสิน ยกตัวอย่างภูเก็ตว่า เป็นเสมือนกรุงเทพฯแห่งที่ 2 โดยโปรดักส์ประเภทคอนโดมิเนียมทุกระดับ ตั้งแต่ระดับบน กลางและล่าง เป็นที่นิยมในตลาด รวมถึงยังเป็นตลาดบ้านหลังที่ 2 ของกลุ่มเป้าหมายคนทำงาน กลุ่มนักศึกษาที่ต้องการใช้เป็นที่พักอาศัย ล้วนจำหน่ายได้ทั้งหมด
“มีปัจจัยบวกสำคัญของภูเก็ต นอกจากเป็นหัวเมืองท่องเที่ยว มีศูนย์การค้า และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ดังนั้น ปีนี้เราจะลองรุกตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น จากเดิมที่เราไม่ได้เน้นทำโครงการต่างจังหวัดมากนัก พร้อมกับทำการวิเคราะห์ผลตอบรับของแต่ละโครงการเป็นระยะๆ เพื่อพิจารณาการลงทุนต่อไปอีกด้วย” เอ็มดีคนเดิมของค่ายแสนสิริ วิเคราะห์ตลาดให้ฟัง
เช่นเดียวกับค่ายศุภาลัย นอกจากประกาศปรับแผนลงทุนหันไปทำตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น หลังจากวิกฤตน้ำท่วมผ่านพ้นไป โดยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในต่างจังหวัดเพิ่มเป็น 10-15% ของการลงทุนทั้งหมดในปีนี้ยังได้เดินหน้าศึกษาการลงทุนในต่างประเทศอีกด้วย สำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมในปีนี้ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า คงไม่ได้ปรับเพิ่มสัดส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียม ตามที่หลายบริษัทกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดแทนที่อยู่อาศัยแนวราบ เพราะปัจจุบันบริษัทลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นหลัก คิดเป็น 60% และบ้านแนวราบ 40%
ขณะที่ กลุ่มคันทรี่ กรุ๊ปฯ เองก็มีความเคลื่อนไหวปรับแนวทางทำตลาดเช่นกัน โดยหลังจากวิกฤตการณ์น้ำท่วมใหญ่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา พบว่าความต้องการของลูกค้าที่สนใจสินค้า ประเภท 1 ห้องนอน ที่มีขนาดเล็กกว่า 35 ตร.ม. เข้ามาเป็นจำนวนมากจึงได้ปรับแผนการพัฒนาโครงการฯ ให้มีห้องขนาด 1 ห้องนอนแบบใหม่ ที่ไม่ใหญ่มากแต่สามารถพักอยู่อาศัยได้อย่างสะดวกสบาย โดยคิดเป็น 30% ของห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนเพื่อรองรับกับความต้องการดังกล่าวด้วย
ล่าสุดบริษัท ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้มีแผนจะลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่ง กทม. เยื้องโรงแรมแชงกรี-ลา ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งเดียวกัน บนที่ดินสะสมที่บริษัทถืออยู่จำนวน 30 ไร่เศษ โดยโครงการดังกล่าวจะมีมูลค่าขายรวม 10,000 ล้านบาทเศษซึ่งขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณาเรื่องการลงทุนโครงการดังกล่าว ใน 2 แนวทางระหว่างการพัฒนาโครงการโดยใช้เงินทุนหมุนเวียนของบริษัทและเงินกู้จากสถาบันการเงินในการลงทุน และอีกแนวทางหนึ่งคือการหาผู้ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการดังกล่าว
นอกจากนี้ ยังมีการปรับขนาดลงของโครงการอิลีเมนท์ ศรีนครินทร์ ซอย 40 มีพื้นที่การพัฒนาโครงการ 13 ไร่ 89 ตารางวา จากเดิมเป็นห้องชุดพักอาศัยประเภท 1-2 ห้องนอน ขนาด 36-65 ตารางเมตร มาเป็นขนาดเล็กกว่า 35 ตารางเมตร และจำนวน 1ห้องนอน โดยมีอาคารชุดพักอาศัยสูง 8 ชั้น จำนวน 7 อาคาร และอาคารจอดรถสูง 7 ชั้น 1 อาคาร มีจำนวนยูนิตการอยู่อาศัยทั้งสิ้น 1,058 ยูนิต คาดว่าจะสามารถปิดการขายทั้งหมดได้ภายใน 12 เดือนจากนี้
ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ยังมีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มอีก 1 โครงการในช่วงปลายปี ซึ่งจะเป็นโครงการที่ 2 ของปีนี้ โดยบริษัทมีการเจรจาซื้อที่ดินแปลงใหม่เข้ามารอการพัฒนาโครงการใหม่ โดยขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการตกลงราคาก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินใหม่เข้ามา ส่วนรูปแบบการพัฒนาโครงการดังกล่าวนั้นขณะนี้ยังไม่กำหนดแน่ชัดว่าจะมีรูปแบบใดขึ้นอยู่กับที่ดินที่จะซื้อเข้ามานั้นตั้งอยู่ในทำเลใดหากอยู่ห่างจากเมืองก็มีแนวโน้มว่าจะพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ แต่หากอยู่ในเมืองก็จะพัฒนาเป็นโครงการแนวสูง
"เพื่อเป็นการเพิ่มศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ หรือขยายพอร์ตการลงทุนในอนาคต ซึ่งจะช่วยให้บริษัทสามารถมีรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะ 1-2 ปี” ธิติพัทธ์ อดิลักษณ์ธราดล กรรมการผู้จัดการฝ่ายโครงการ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ปดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CGD
ด้าน ค่ายเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หันไปสู่ตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น จากเดิมบริษัทฯ เน้นทำทำโครงการในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล ล่าสุดหลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ล่าสุดบริษัทฯได้หันไปขยายการลงทุนไปยังพัทยา โดยสนใจสนลงทุนทั้งธุรกิจบ้านจัดสรร สนามกอล์ฟ โรงแรม อีกทั้งยังกระจายความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการขยายตัวสู่กลุ่มรีเทลในปีนี้ด้วยเช่นกัน
"โดยเฉพาะพัทยาที่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการแล้ว เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพ การคมนาคมสะดวก เชื่อว่าในอนาคตพื้นที่พัทยาเปรียบเสมือน นิว รังสิต ที่ผู้ประกอบการทุกรายเข้าไปพัฒนาโครงการ"
นอกจากนี้ ยังมีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 6 โครงการ ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 2 โครงการ คอนโดมิเนียม 2 โครงการ และธุรกิจค้าปลีก อีก 2 โครงการ ขณะเดียวกันยังให้ความสำคัญของสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เพราะแม้ย่านรามอินทรา ซึ่งเป็นเขตเมืองยังเกิดน้ำท่วม ดังนั้นภาคเอกชนไม่ว่าจะรายเล็กหรือรายใหญ่ ไม่สามารถรอภาครัฐให้เข้ามาบริหารมาตรการป้องกันน้ำได้เพียงอย่างเดียว ทุกบริษัทควรเข้าไปมีส่วนร่วมในการป้องกัน บริษัทจึงพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้ด้วยคอนเซ็ปต์ Green Giving เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคร่วมกันตระหนักถึงความสำคัญของสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ ไม่เพียงเป็นภาพสะท้อนความอยู่รอดท่ามกลางปัจจัยที่เป็นอุปสรรคต่อธุรกิจที่ถาโถมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตั้งแต่น้ำท่วมครั้งใหญ่ช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา ที่ส่งแรงกระเพื่อมทั้งด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค ต้นทุนธุรกิจเพิ่มขึ้น เพราะวิกฤตค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มเป็น 300 บาท ควบคู่ไปกับต้นทุนราคาน้ำมัน าคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์การรุกตลาดแตกต่างไปจาก พร้อมกับการลดความเสี่ยงทางธุรกิจอย่างจริงจัง
กรณี“พฤกษา”บทเรียนราคาแพง
เตือนผู้ประกอบการบ้านจัดสรรก่อนคิดขยายฐานการลงทุนไปต่างประเทศ ควรศึกษาข้อกฎหมาย พฤติกรรมผู้บริโภค สภาพการแข่งขัน นโยบายภาครัฐ ก่อนตัดสินใจลงทุน เผยกรณี“พฤกษา” ลงทุนในมัลดีฟส์ เป็นกรณีที่น่าสนใจให้ศึกษา
การขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในช่วงแรกต้องยอมรับว่าสวยหรูอย่างได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภค มียอดขายดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ ประกาศขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปีก่อนได้ขยายการลงทุนไปยังประเทศเวียดนาม อินเดีย และมัลดีฟส์ และมีแผนที่จะขยายลงทุนไปในหลายประเทศในภูมิภาคเอเชีย อาทิ เซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ รวมถึงศึกษาประเทศอื่นๆ หากน่าสนใจก็พร้อมที่จะเข้าไปลงทุน
แต่การดำเนินงานของพฤกษา ไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมาย จนทำให้ทองมาต้องกลับมาทบทวนแผนการลงทุนใหม่อย่างรอบคอบ และประกาศชะลอการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ในต่างประเทศทั้งหมด ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินงานยังเดินหน้าต่อไป เพื่อก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าตามสัญญา
เหตุผลที่พฤกษาต้องชะลอการลงทุนนั้น ทองมา ยอมรับว่าเป็นการลงทุนเกินตัว การลงทุนต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก ขณะที่ไม่ได้เตรียมรับมือกับปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นนอกเหนือการควบคุม และเมื่อบริษัทต้องเจอกับปัญหา จึงทำให้ไม่สามารถแก้ปัญหาได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อปัญหาด้านการเงินพอสมควร
ทองมา กล่าวว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับพฤกษา คือ การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งร่วมทุนกับ เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น (Housing Development Corporation-HDC) โดยพฤกษาถือหุ้น 80% พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม สูง 5 ชั้น เฟสแรก คือ โครงการ Coral Ville Hulhumale จำนวน 9 อาคาร รวมทั้งสิ้น 180 ยูนิต มูลค่า 595 ล้านบาท ตั้งอยู่ที่เมืองฮูลูมาเล ประเทศมัลดีฟส์
“โครงการดังกล่าวไม่ได้ประสบปัญหาด้านการตลาด ยอดขาย หรือการแข่งขันรุนแรงเช่นเดียวกับประเทศไทย เพราะปัจจุบันมียอดจองมากถึง 170 ยูนิต จากทั้งหมด 18 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 570 ล้านบาท แต่ปัญหาเกิดจากรัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินรูฟียาห์ (Maldivian Rufiyaa - MVR) ทำให้บริษัทขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนทันทีประมาณ 60 ล้านบาท”
ทองมา กล่าวอีกว่า การเข้าไปลงทุนในมัลดีฟส์ บริษัทใช้เงินสกุลดอลลาร์เข้าไปลงทุน แต่เวลาขายบ้าน จะขายเป็นเงินสกุลรูฟียาห์ ซึ่งเงินสกุลรูฟียาห์หาที่แลกเปลี่ยนค่อนข้างยาก บริษัทจึงต้องถือเงินสกุลรูฟียาห์ไว้ และเมื่อรัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงิน จึงทำให้เงินของบริษัทหายไปทันทีประมาณ 60 ล้านบาท หากนำไปแลกเป็นเงินดอลลาร์ หรือเงินบาท ซึ่งกระทบต่อสถานะทางการเงินของบริษัทพอสมควร
ทองมา กล่าวด้วยว่า จากปัญหาดังกล่าว ทำให้บริษัทตัดสินใจยกเลิกการพัฒนาโครงการในเฟสที่สองทันที เนื่องจากติดปัญหาเรื่องอัตราแลกเปลี่ยนสกุลเงินรูฟียาห์ อย่างไรก็ตาม หากในอนาคตตลาดมีแนวโน้มดี บริษัทอาจจะเข้าไปลงทุนอีกครั้งหนึ่ง เพราะในมัลดีฟส์มีความต้องการที่พักอาศัยค่อนข้างสูง
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การไปลงทุนในต่างประเทศ สิ่งที่ควรระวังคือเรื่องการเปลี่ยนแปลงของค่าเงิน ซึ่งในอดีตประเทศไทยเคยเจอกับปัญหาการลอยตัวค่าเงินบาทมาแล้ว ซึ่งในช่วงนั้นทำให้บริษัทขนาดใหญ่ที่มีเครดิตดีไปกู้เงินจากต่างประเทศจำนวนมาก ต้องเป็นหนี้สินเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว เพราะในช่วงนั้น อัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาทอยู่ที่ 25-26 บาทต่อดอลลาร์ แต่เมื่อรัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาท ทำให้อัตราแลกเปลี่ยนไปอยู่ที่อัตรา 51-52 บาทต่อดอลลาร์ ซึ่งในช่วงนั้นไม่เพียงทำให้ผู้ประกอบการต้องประสบปัญหาเป็นหนี้สินเพิ่มขึ้น แต่ยังทำให้การดำเนินธุรกิจประสบปัญหาขาดทุนด้วย
กรณีของบริษัท พฤกษา ก็เช่นเดียวกัน เมื่อประเทศมัลดีฟส์ประกาศลอยตัวค่าเงินรูฟียาห์ ค่าเงินอ่อนตัวลง ทำให้เงินในกระเป๋าหายไปทันที ซึ่งหากพฤกษาต้องการดำเนินธุรกิจต่อไป ก็ควรจะทำประกันค่าเงินเหมือนเมื่อครั้งที่ประเทศไทยลดค่าเงินบาท ผู้ประกอบการที่ทำการค้าด้วยเงินสกุลดอลลาร์ หรือสกุลอื่นๆ ต่างก็พากันทำประกันความเสี่ยง เพื่อลดความเสี่ยงจากค่าเงินผันผวน
กรณีของบริษัทพฤกษา น่าจะเป็นบทเรียนที่ดีที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการที่จะขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ รวมถึงทำธุรกิจกับต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเปิดเสรีทางการค้า ควรจะศึกษาเรื่องการแลกเปลี่ยนอย่างละเอียด ซึ่งหากไม่มีความมั่นใจ ก็ควรจะทำประกันความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ก็ควรจะศึกษาเรื่องข้อกฎหมาย และพฤติกรรมของผู้บริโภค รวมถึงประเด็นอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้วย เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุน
ที่มาโดย ผู้จัดการ 360° รายสัปดาห์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น